引言
香港证券及期货事务监察委员会（“证监会”）于 2024 年 3 月 28 日发表咨询文件（“咨询文件”），邀请公众就其以下建议提出意见：（i）为房地产投资信托基金（“REITs”）制订法定协议安排和强制收购机制，以及（ii）优化《证券及期货条例》下适用于上市集体投资计划（“CIS”）的市场行为监管制度（“市场行为监管制度”）。咨询期已于 2024 年 5 月 27 日结束，预计证监会将于短期内发出咨询总结文件，以期在 2025 年 12 月前完成立法程序。
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第一部分：为REITs制订法定协议安排和强制收购机制的建议
目前，REITs不受《公司条例》所概述的法定程序所规管。 证监会明白到业界需要一个类似《公司条例》的更直接退市机制，因此建议在《证券及期货条例》加入新一部规定，就协议安排和强制收购机制制订公平公正的法定架构，以利便REITs的企业重组及私有化。该项建议参考了《公司条例》第 13 部，并因应REITs、其管理公司、受托人及单位持有人的性质和特点，作出适当调整。
1.1. 协议安排
《证券及期货条例》的拟议新条文与《公司条例》的现行条文大致相同，在适当披露、批准门槛和及法院认许方面的规定相若，概述如下：
| 建议 | 细节 |
| 建立REITs的步骤 | 第1步：在会议中获得单位持有人及债权人的批准，但须遵守以下投票门槛：
i. 就与房地产基金的债权人订立的计划而言 – 出席会议且有投票的债权人当中占价值最少 75%的过半数债权人。
ii. 就与房地产基金的单位持有人订立的计划而言 – · 凡有关安排涉及公开要约或收购要约: (1) 出席会议且有投票的单位持有人当中占最少75%的表决权；及 (2)对有关安排投下的反对票，占有关REITs的所有无利害关系单位所附的总表决权不超过 10%。 · 有关其他协议安排: (1) 出席会议且有投票的单位持有人当中占最少75%的表决权；及 (2) 除法院另有命令外，出席会议且有投票的过半数单位持有人的批准。 第2步：获得所需的批准后，向法院申请认可计划。 |
| 向法院申请召开会议 | REITs 的管理公司、受托人、单位持有人或债权人可向法院申请作出命令，饬令为考虑建议安排或妥协的目的而召开单位持有人或债权人或两者的会议，以及向法院申请认许有关安排或妥协。 |
| 向受托人/债权人披露具相当分量的利害关系 | REITs 的受托人、管理公司及其每名董事必须在向房地产基金的单位持有人或债权人发出的说明陈述中，披露根据有关安排或妥协具有的任何具相当分量的利害关系。 |
| 约束力 | 获法院认许的房地产基金的安排或妥协，对相关人士（包括将会代表房地产基金执行有关安排或妥协的房地产基金受托人及管理公司）以及房地产基金的单位持有人或债权人具有约束力。 |
| 证监会存档法院命令 | 在法院就认许有关安排或妥协而作出的命令的文本被送交证监会存档前，该命令没有效力。 |
1.2. 强制收购机制
适用于REITs的拟议强制收购条文与《公司条例》第 13 部的条文相若，即要约人(“要约人”)提出收购要约及回购者(“回购者”)提出回购股份的公开要约均可透过 “强迫出售”或“强迫购买”完成，但将作出修订，以容许要约人或回购者的管理公司或受托人在强制收购期间代表REITs执行某些职能。
| 建议 | 细节 | |
| “强迫出售”条文 | 如要约人或回购者已收购或回购要约所关乎的单位的至少 90%，则该要约人或回购者有权向少数单位持有人发出通知，表明有意收购或回购他们的余下单位。 | |
| “强迫购买”条文 | 如要约人或回购者已凭借收购要约或回购单位的公开要约获接受，而在要约期内的任何时间取得有关公司至少90% 单位的控制权，则少数单位持有人有权要求该要约人或回购者收购或回购余下单位。 | |
| 专为REITs而设的特定修改 | REITs的要约人或回购者发出收购通知 | 在强制收购期间，要约人或回购者的管理公司或受托人可以代表REITs履行以下职能：
· 向法院申请命令授权发出收购通知以买断剩余单位；及 · 当单位持有人的香港地址不在持有人登记册上时，向证监会申请有关发送收购通知的指示。 下文建议要约人或回购者发出收购通知的方式及时间，与《公司条例》一致： · 就“强迫出售”而言: · 向少数单位持有人发出通知 – 要约人或回购者须在以下两个时间中的较早者之前，就全面收购少数单位持有人的单位向其发出通知：（i）自收购要约或公开要约的要约期终结后之日起计的3个月终结时；或（ii）自收购要约或公开要约的日期起计的6个月终结时。 · 持异议单位持有人的权利 – 持异议的单位持有人有权向法院申请作出命令，判定要约人或回购者是否有权并须收购或回购有关单位。 · 就“强迫购买”而言: ·向少数单位持有人发出通知 – 要约人或回购者须在少数单位持有人有权要求进行“强迫购买”的首日起计的1个月内，向该等单位持有人发出通知，告知他们有权要求该要约人或回购者全面收购他们持有的单位。如上述通知是在收购要约或公开要约的要约期终结前发出，它须述明该要约仍然可予接受。 少数单位持有人行使其权利 – 在“强迫购买”方面给予少数单位持有人的权利可在以下两个时间中的较后者之后的3个月内行使：（i）要约期终结时；或（ii）要约人或回购者发出通知的日期。 |
| 受托人在强制收购中的作用和责任 | 由于REITs不具备法人资格，因此受托人负责以下工作：
· 以信托方式为有权得到代价的单位持有人持有有关代价; 及 · 就收购要约及强制收购而言 – 将要约人注册为所收购的单位的持有人；及 · 就回购单位的公开要约而言 – 注销相关单位。 |
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1.3. 《证券及期货条例》新一部中针对REITs的其他释义及修改
释义及诠释
现建议释义部分采纳《公司条例》所用的定义，并适当地加以修改，以及纳入额外词汇（例如“管理公司”和 “房地产基金”），以便顾及REITs的运作。
《公司条例》第 3 条所 订的公司“责任人”概念将延伸至涵盖管理公司的人员，以使牵涉违反或不遵从新一部规 定的管理公司人员亦属犯罪。
推定条文
拟议推定条文旨让不具法人性质的REITs透过其受托人及/或管理公司（或其董事）行事。这包括将受托人及/或管理公司（或其董事）的行动、权力、责任、表决权、财产、业务、法律责任或当中附带的任何权利及债权人关系归于REITs。
第 II 部 : 建议优化《证券及期货条例》下适用于CIS的市场行为监管制度
证监会的修订建议旨在加强市场的廉洁稳健及维持充分的投资者保障，焦点主要放在上市CIS的管理公司（及及就法团式CIS而言，CIS的董事）的责任，同时不将《证券及期货条例》第 XV 部部分条文的适用范围扩大至上市CIS及不将上市CIS的受托人及保管人纳入《证券及期货条例》第 XIII 至 XV 部的多项定义，以精简规管架构。
2.1. 将《证券及期货条例》若干部分的适用范围延伸以涵盖上市CIS
经参考过往进行的咨询，证监会建议延伸《证券及期货条例》以下各部的适用范围，以明确地只涵盖上市CIS及其管理公司：
- 市场行为监管制度：
- 民事制度的市场失当行为审裁处 (第 XIII 部)；
- 关于证券及期货合约交易等罪行的对应刑事制裁制度（第 XIV 部）；
- 披露内幕消息（第XIVA部）；
- 权益披露（第 XV 部）;
- 证监会的监管及调查权力（第VIII部分）；及
- 证监会干预的权力及法律程序（第X部分）。
2.2. 相应修改
为配合《证券及期货条例》各部分的上述涵盖范围，证监会将作出进一步修改。这些进一步修订旨在厘清所有上市CIS（包括以法团形式组成的上市CIS）将受市场行为监管制度中适用于上市CIS的条文所规限，有别于上市法团的市场行为监管制度，以避免混淆及规管重迭。此外，《证券及期货条例》附表 1第 1 部的现有定义将作出相应修订，以顾及CIS的独特性质。
分析及启示
正如咨询文件所反映，证监会已展开一项重大措施，以优化REITs及CIS的规管架构。拟议的改革代表了证监会全面努力，以实现香港金融领域市场行为、诚信和投资者保护的整体改善
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