新闻快讯
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2025年9月15日
合伙人徐凯怡律师荣膺 “ALB香港法律大奖 – 年度女律师大獎”
我所合伙人徐凯怡律师和张源辉律师。
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2025年9月1日
2025年第二季度港股IPO及18C企业IPO情况总结
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2025年8月28日
公屋租户收到迁出通知书，应怎样处理？
背景
公共房屋为香港珍贵资源，其稀缺性愈发突显。根据房屋委员会（下称「房委会」）公共租住房屋人口及住户报告，截至2025年6月30日，香港共有约83万个公屋单位，公屋认可居民数目为约2,080,000人，一般公屋申请者的公屋平均轮候时间却需要大约5年。为了减少滥用公屋资源的情况并将公屋单位编配予真正需要的人，公屋租户需承诺遵守《房屋条例》（香港法例第283章）（下称「《房屋条例》」），包括如实申报收入、资产及居住状况等。随着家庭或居住状况的变动（如子女购买私人物业或搬离）以及房屋政策多年演变，租户可能在不为意的情况下丧失现居公屋单位的租住资格。近年，房委会投放资源积极打击滥用公屋行为，导致收回单位和发出迁出通知书的数目显著上升。当租户严重违反租约条款或房屋政策时，房委会会向租户发出迁出通知书。房屋局局长何永贤表示，由2022年7月至2025年6月30日，房屋署在打击滥用公屋方面已收回约9,000个公屋单位，等于节省了超过港币90亿元的建筑费。
下表汇总近年上诉委员会（房屋）（下称「上诉委员会」）接获上诉的数目、已进行聆讯的上诉个案及上诉个案的裁决结果，可见修订及取消迁出通知书的整体成功机会按年逐渐降低：
| 上诉委员会接获上诉个案和裁决结果 | |||
| 2022年 | 2023年 | 2024年 | |
| 接获上诉的数目 | 1,054 | 1,378 | 1,846 |
| 已进行聆讯的上诉个案 | 639 | 1,014 | 1,112 |
| – 确认迁出通知书 | 309
(48%) |
595
(59%) |
726
(65%) |
| – 修订迁出通知书 | 278
(44%) |
347
(34%) |
232
(21%) |
| – 取消迁出通知书 | 52
(8%) |
72
(7%) |
154
(14%) |
| – 合计 | 639
(100%) |
1,014
(100%) |
1,112
(100%) |
注: 个别年度审理的个案总数会包括之前年度接获而未及达成裁决的个案
本文涵盖10个常见问题。
- 收到迁出通知书后，该如何上诉？排期大概需要多久？
根据《房屋条例》第20(1)条的规定，租户可于房委会发出迁出通知书之日起15天法定限期内，书面向上诉委员会提出上诉，述明上诉理由并由公屋单位户主签署作实。若租户健康欠佳、不在香港或上诉委员会主席认为有足够的其他原因而未能提出上诉，上诉委员会主席可准许一名根据有关租契获授权占用有关公屋单位的人代租户提出上诉。
上诉聆讯的排期视乎上诉委员会正在审理的上诉个案数量而定，聆讯通知书会于上诉聆讯前不少于14日寄送给上诉人。根据过往经验，上诉聆讯一般可于提出上诉后2至3个月内进行。
- 收到迁出通知书，是否需要即时迁出公屋单位？
若租户向上诉委员会提出上诉，在上诉委员会作出任何裁决前，可以继续居住在公屋单位。
若上诉委员会审裁小组作出以下裁决：
- 确认迁出通知书－租户需即时迁出公屋单位
- 修改迁出通知书－设定条件供租户纠正违规情况。若租户能够在指定时限内（一般为3至6个月）达成该条件，迁出通知书会自动失效，租户可以继续租住公屋单位
- 取消迁出通知书－租户可以继续租住公屋单位
- 上诉聆讯当日预期会发生甚么事项？
负责上诉聆讯的上诉委员会审裁小组由3名上诉委员会成员组成，其中1人担任主席。截至2025年8月1日，上诉委员会有130名成员，当中约53%为拥有大律师或事务律师执业资格的人士。上诉聆讯一般以广东话公开进行，程序大致分为三个部分：
| 第一部分 | 第二部分 | 第三部分 | |
| 流程 | 房委会代表陈述个案背景及发出迁出通知书的原因。 | 上诉人陈述其上诉理由。 | 上诉委员会审裁小组进行闭门审议并作出裁决。该裁决可以以3比0或2比1确认、取消或修改迁出通知书。 |
| 预期发生事项 | 若房委会代表陈述的内容不清楚或不正确，上诉委员会审裁小组及上诉人可以向房委会代表作出提问。
注：由于迁出通知书已列明所有就个案对上诉人的事实及证据，此部分一般而言无可争议。
|
若上诉人陈述的内容不清楚或不正确，上诉委员会审裁小组及房委会代表可以向上诉人作出提问。
注：上诉聆讯最重要的部分。上诉人必须说服上诉委员会审裁小组行使其酌情权取消或修改迁出通知书。如果上诉人无法清楚表达为何其应该继续租住公共单位，上诉委员会审裁小组一般会裁决确认迁出通知书。 |
上诉人、房委会代表及旁听人士离场。
上诉人会于几周内获告知上诉委员会审裁小组的裁决。 |
根据《房屋条例》第20(3)条的规定，上诉委员会审裁小组可确认、修订或取消迁出通知书。上诉委员会审裁小组的决定为最终决定。
- 「明知而作出虚假陈述」及「拒绝或忽略提供资料」有甚么分别？
明知而作出虚假陈述
根据《房屋条例》，一般公屋租户需要定期向房委会申报该租户及其家庭成员的居住情况，包括家庭入息及是否拥有香港住宅物业，以确认是否仍符合继续租住现居公屋单位的资格。
若租户递交申报表时明知而作出虚假陈述，即故意提供或陈述不实信息，均属于《房屋条例》第26条规定的虚假陈述，一经定罪，可处第5级罚款（港币50,000元）和监禁6个月。虚假陈述的常见情况包括：
- 故意隐瞒部分收入
- 故意隐瞒拥有香港住宅物业或其他资产
个案分享
一名公屋租户在填写「入息及资产申报表」及其后在翌年申请「居者有其屋计划」时均没有申报拥有香港物业。房屋署调查揭发该公屋租户拥有1个住宅物业及1个非住宅物业。房屋署已收回涉案公屋单位。
房屋署也把个案通报给其他执法部门，以研究是否作出刑事检控。该公屋租户其后被法庭裁定三项作出虚假陈述罪名成立，总罚款港币54,000元并就每项控罪各监禁2个月（缓刑12个月），同期执行。就公屋居民虚假陈述被法庭定罪的相关政府新闻公报，请按连结。
拒绝或忽略提供资料
另一方面，若租户就申报表所需的任何资料拒绝申报或没有在指定日期内申报，并非带有特定意图或蓄意提供或陈述不实信息，即触犯《房屋条例》第27(a)条规定的拒绝或忽略提供资料，一经定罪，可处第4级罚款（港币25,000元）和监禁3个月。
个案分享
一名公屋租户在填报「入息及资产申报表」时没有申报其拥有6幅新界北区土地的部分业权。
该公屋租户因拒绝或忽略提供申报表指明的任何详情而违反《房屋条例》第27(a)条，被判监禁2个月（缓刑24个月），另罚款港币30,000元。就公屋居民及公屋申请人因虚假陈述被法庭定罪的相关政府新闻公报，请按连结。
- 租户子女买楼，应怎样处理户籍问题？
为保护租户的公屋单位租住资格，若其子女购买了香港住宅物业并计划搬离公屋单位，一般而言，租户子女于购买香港住宅物业后会导致整个家庭不符合租住公屋资格。因此，租户应立即申请删除该子女的公屋单位户籍（删除家庭成员），以免租户被视为拥有香港住宅物业而触犯《房屋条例》，无法继续租住公屋单位。
房屋署将于完成有关批准删除户籍申请的审核程序时向租户发出「批准删除户籍申请」信函，通知租户领取已更新的公屋单位租约。
- 租户收到房屋署有关面晤及录取警诫口供的信函，应怎样处理？
录取警诫口供属自愿性质。租户在细阅「被录取警诫口供人士应留意事项」后，可以选择是否愿意亲自录取警诫口供，亦可以聘请律师分析具体情况及处理相关事宜。
- 上诉委员会审理上诉聆讯时会考虑甚么因素？
上诉聆讯的决定具酌情性质，上诉委员会按个别情况考虑酌情处理案件。具体而言，上诉委员会审裁小组会考量上诉人案件整体情理是否值得同情，多种因素包括（但不限于）：
- 上诉人及家庭成员的健康状况、年龄、家庭特殊情况
- 违规是否属于蓄意行为
- 上诉人是否有主动纠正违规的意图
- 上诉人有否从公共房屋机制中实际或潜在获得额外利益或欺骗房屋署
个案分享
A先生为公屋租户，自2000年起居住在公屋单位至少25年，该公屋单位户籍包括A先生及其家庭成员。其后，房屋署职员经土地查册发现A先生自1981年起与其他非户籍人士共同拥有1幅屋地，占业权比例17份之1，现时该幅屋地上已建有建筑物。房屋署于2025年向A先生发出迁出通知书，指控A先生于1998年至2004年期间填写相关申请表时均没有申报拥有上述屋地或香港住宅物业。A先生提出上诉。
A先生表示他并无意图瞒骗，仅属无心之失。A先生亦表示该屋地上的建筑物为上一辈留下的祖堂屋，由A先生与16名兄弟姊妹共同拥有，每人占17份之1业权。当时A先生年纪尚小，对该祖堂屋毫不知情，多年来亦从未有人向他提及私人物业的存在或相关事宜，且他从未拥有该祖堂屋的控制权。A先生强调，他没有因忽略申报拥有私人物业而获得任何利益，唯一能做的仅是委托律师将他的业权自愿转让予其他兄弟姊妹。
最终，上诉委员会经讨论后，裁决取消迁出通知书，准许A先生继续居住在公屋单位，但必须自愿放弃上述私人物业业权。
- 上诉人应亲自出席上诉或聘请律师代表？
上诉人可以选择亲自出席上诉聆讯，亦可在上诉聆讯前不少于7个工作天向上诉委员会秘书处发出书面通知，经书面授权由大律师、律师或任何人代表出席上诉聆讯。
鉴此，上诉人如果想从法律角度获得更全面的资讯，可以考虑聘请律师协助处理案件及／或代表出席上诉聆讯。律师能够提供的服务包括（但不限于）：
- 评估上诉人案件的理据并提供建议
- 从大量资料筛选重点及整合时序表，以「简单易明」方式向上诉委员会陈述上诉人案件背景及理据
- 协助搜集支持上诉人理据的文件
- 研究上诉人案件的潜在刑事后果
- 争取上诉委员会酌情处理上诉人案件
- 上诉委员会审裁小组的决定为最终决定？
上诉失败的租户若认为上诉委员会的裁决过程有所不当，可在裁决之日起3个月内向高等法院原讼法庭提出司法复核申请。然而，租户在提出司法复核申请前必须慎重衡量其个案有否足够法律依据，避免被视为透过司法复核滥用司法程序。
个案分享
退休人士被指多次家访没有应门，公屋单位水电纪录偏低而遭房委会发出迁出通知书收回公屋单位。退休人士解释其长期照顾元朗的流浪猫狗，不时留宿在距离公屋单位甚远的元朗狗场而少回家，惟上诉委员会以退休人士长期不在公屋单位居住为由驳回上诉。退休人士向高等法院提出司法复核要求推翻上诉委员会之裁决。高等法院法官颁下判词，指退休人士在狗场留宿属临时性质，上诉委员会亦没有质疑退休人士要照顾流浪猫狗的解释，故应该信纳退休人士的上诉事实基础。法官认为上诉委员会的考量及决定有悖常理，裁定退休人士胜诉，并颁下移审令将案件发还上诉委员会重新考虑。
如希望就此个案进一步了解，可细看一份于2025年5月21日发出的判案书（李翰思对上诉委员会（房屋）(21/05/2025, HCAL 2116/2024) [2025] HKCFI 2135），请按连结。
- 承上题，租户应否在上诉失败后申请司法复核？
在上诉阶段，举证责任已落在租户身上。如果上诉委员会在考虑了租户的整体证据后仍不接纳租户的说法而作出有关租户迁出公屋单位的决定，《房屋条例》没有规定房屋署或上诉委员会有责任呈交进一步证据或主动进行调查。
因此，租户在决定是否申请司法复核前，需要明白法庭的角色不是重审及改变上诉委员会的事实裁决，而是上诉委员会在作出该事实裁决时犯了法律上的错误（例如忽略了在法律上要求探纳的因素）、作出该事实裁决时程序不当或该事实裁决是极度或非常不合理。
同时，租户需要注意费用考虑，若司法复核许可申请遭法庭拒绝，申请人很大机会须支付讼费。
如希望了解司法复核一般考虑的因素，可细看一份于2025年8月5日发出的判案书（邓慧贤 对上诉委员会（房屋）及另一人 (05/08/2025, HCAL 953/2025) [2025] HKCFI 3165），请按连结。
总结
上诉委员会审裁小组每日处理多宗案件，每宗上诉聆讯仅约半小时，时间极其有限。因此，上诉人能否成功说服上诉委员会行使酌情权，关键在于上诉人能否在短时间内清晰且有条理地阐述个案情况，并提出强而有力的理据证明自己有权继续居住在公屋单位。面对公屋资源紧绌及执法趋严的现况，收到迁出通知书的租户应尽早咨询法律意见，维护自身合法权益。
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2025年8月19日
史蒂文生黄律师事务所就Garden Stage Limited（NASDAQ：GSIW）在纳斯达克资本市场的注册直接发行提供法律咨询
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2025年8月18日
